Риелтор: «За 50 тысяч долларов уже с трудом купишь даже «бабушатник»

Недвижимость на вторичном рынке в Минске подорожала в 2024 году на 10-15%. Однако это не помешало сумасшедшему спросу на квартиры, который наблюдался почти весь год.

Риелторы уже назвали минувший год рекордным по количеству сделок. В то же время самих специалистов рынка недвижимости ждут серьезные нововведения.

«Если на рынке резко уменьшится количество специалистов, как он тогда будет функционировать?»

— Накануне 2024-го власти отрегулировали тарифы на наши услуги, — напомнила риелтор с 20-летним стажем из Минска. — Теперь обсуждается закон о риелторской деятельности.

Он направлен на то, чтобы полностью упразднить институт агентов, дескать, хочешь работать с недвижимостью, сдавай экзамен на риелтора.

Для того, чтобы допустили до экзамена, нужно иметь высшее образование. Раньше требовалось определенное — экономическое, юридическое либо строительное. Теперь можно любое.

И, кстати, я действительно знаю много, например, коллег-педагогов, которые грамотнее юристов. Но также знаю и очень много людей, которые работают агентами по 10-20 и больше лет, работают успешно и профессионально, имеют свою клиентскую базу, приносят деньги компаниям, но не имеют высшего образования.

К экзамену вроде бы допустят и без высшего образования с опытом работы агентами не менее трех лет, но вопрос в том, что это будет за экзамен.

Вообще риелторы и агенты — это специалисты с разными полномочиями. Сейчас риелторов, имеющих аттестат, всего около 800 в стране. Агентов гораздо больше, и они выполняют много разной работы.  

Если часть из них не сможет сдать этот новый экзамен на риелтора и вынуждена будет уйти из профессии, значит, на рынке резко уменьшится количество специалистов. Как он тогда будет функционировать?

Также, согласно этому закону, планируется ввести Палату риелторов с обязательным членством. Председателя и правление Палаты как бы должны выбирать сами члены, однако кандидатов нужно согласовывать с Минюстом.

И если министерство дважды отклонит предложенные кандидатуры, оно внесет свои предложения. А если, цитирую, «предложенная министерством кандидатура дважды отклоняется правлением Палаты риелторов, эта кандидатура считается избранной на должность председателя».

Для кого готовят это место и зачем, узнаем после февраля, когда проект закона будет одобрен во втором чтении. Пока его целью заявляют улучшение качества услуг.

Но за последние более 15 лет, насколько мне известно, наступило только 11 страховых случаев, то есть было столько сделок, совершенных риелторами, которые признали недействительными.

Напомню, наступление страхового случая — это выплата страховки пострадавшей стороне, то есть компенсация финансовых потерь продавцу или покупателю.

На самом деле в нашей отрасли есть моменты, на которые можно было бы обратить внимание.

И главный из них — то самое регулирование, которое, очевидно, еще больше хотят усилить и которое уже полностью уничтожило экономическую целесообразность работы с условно дешевыми объектами — стоимостью 10-15 тысяч долларов.

Это, например, домики в деревне или некоторые доли квартир (комнаты) в Минске. У нас риелтор получает вознаграждение по установленным тарифам, при этом можно заработать меньше, но больше нельзя.

Размер зависит не от качества моих услуг, а от стоимости продаваемого объекта недвижимости. Поэтому нам и невыгодно заниматься этими домиками в деревне, на поездки к которым потратишь больше, чем заработаешь.

Это, в свою очередь, породило, целые группы людей, которые пытаются по другим схемам выполнять наши функции, консультируют, рекламируют. Какие-то блогеры рассказывают о тех самых домиках. Кто-то ведет целые вебинары, посвященные купле и продаже недвижимости.

Важно, что никто из этих людей не является риелтором, то есть не сдавал никаких аттестационных экзаменов. Возможно, они и разбираются в каких-то вопросах, но в любом случае ответственности ни за что не несут. 

Я понимаю, что вебинар или донат блогеру обходятся дешевле, чем наши услуги. Но риелторские сделки застрахованы, а ведущему вебинара претензии после не предъявишь. И, на мой взгляд, это только дело времени, когда чья-то сделка, совершенная после обучения на вебинаре, окажется недействительной. 

Своим клиентам я всегда говорю, что риелторские услуги не являются обязательными, можно, например, обратиться в юридическую консультацию, чтобы уточнить правовую сторону. Консультация юриста тоже обойдется дешевле, но это будет консультация по конкретно вашему запросу.

«Многие имеют представление о том, откуда в нашей стране появляется конфискованная недвижимость»

— Одной из сделок, которую признали ничтожной в этом году, была продажа квартиры эмигрировавшей по «политическим» причинам жительницы Гродно. 

— Я слышала про этот случай, но решения суда не видела. Дело в том, что даже если отбросить политический подтекст, суд вполне мог признать сделку мнимой. 

Если, например, была продажа квартиры и ее оформили на близкого родственника.

Потому что продажа, неважно кому — маме, папе или чужому человеку — это товар-деньги-товар. И если подписан договор купли-продажи, а факта передачи денег не было, значит, сделка может быть признана мнимой.

На самом деле все эти продажи-перепродажи или всякие дарения делали и раньше с разными целями. Допустим, часто недвижимость передаривалась близким родственникам с целью ухода от налогов, чтобы избежать второй продажи в течение 5 лет и т.д.

И никто никогда на это не обращал внимание. Но в том-то и дело, что сейчас существует тот самый политический подтекст. Поэтому, надо полагать, что больше закрывать глаза ни на что не будут.

Могу предположить, что в том конкретном случае была цель забрать квартиру, и даже если бы сделка с ней была совершена безупречно, ее все равно бы забрали.

К сожалению, этот случай уже не единичный.

Можно вспомнить и дом семьи Цепкало. В 2020 году он принадлежал компании «Райффайзен-Лизинг». Это лизинговая компания, входящая в группу Raiffeisen, частью которой также был «Приорбанк». Но это никого не остановило. Забрали и у компании, может, признали сделку мнимой или по-другому, а затем у семьи.  

— Приходилось ли тебе участвовать в сделках с конфискованной недвижимостью?

— Все объекты, которые забирают, сейчас подают через одну государственную компанию — Белюробеспечение, которая подчиняется тому же министерству юстиции.

Регулярные проблемы с недвижимостью, купленной через эту организацию, возникали и до 2020 года. То есть продавец у всего конфискованного имущества один. Но покупатели могут обратиться и ко мне.

Людей могут привлечь гибкие цены на аукционе, через который продают конфискованное имущество. И если мне, например, человек скажет о том, что участвует в таком аукционе и попросит заключить договор на оказание риелторских услуг, я откажусь. И не одна я.  

Многие имеют представление о том, откуда в нашей стране появляется конфискованная недвижимость, которую пускают с молотка. Повторю, проблемы у покупателей этих аукционов были всегда, и, уверена, будут.

— Тысячи людей выехали из страны, оставив право распоряжаться своей недвижимостью по доверенности. Как им лучше поступить со своим жильем?

— Во-первых, если человек не может участвовать при совершении сделки лично, то доверенность должна быть составлена на территории РБ.

Далее важно, что в ней написано. Например, у меня спрашивали, можно ли по оставленной генеральной доверенности свою недвижимость подарить. По доверенности, в которой написано «разрешаю полностью распоряжаться моим имуществом, в том числе продать мою квартиру… по цене… и на своих условиях», подарить нельзя.

Для того, чтобы подарить, должна быть целевая доверенность, в которой так и будет написано: доверяю такому-то подарить свою квартиру такому-то. При этом указывается конкретный человек.

То есть это две разные доверенности — на продажу и дарение. Иначе сделка может быть признана мнимой.

Возвращаясь к продаже, если она была, должны быть и деньги. И у покупателя могут спросить происхождение этой суммы. Могу сказать, что раньше спрашивали очень редко, но теперь скорее спросят.

Кроме того тот, на кого выдана доверенность, по гражданскому кодексу должен передать деньги собственнику. Поэтому и у него могут спросить о том, как он передал деньги, каким переводом и т.д. 

Но и это не все. Есть еще важный нюанс — в некоторых квартирах остаются прописанными люди. Выписать их по решению суда раньше было не сложно, теперь суды отказывают.

Чтобы выписать жильцов куда-то конкретно, в доверенности так и должно быть указано — «доверяю выписать себя по определенному адресу». Уверена, мало кто указал этот адрес в оставленной доверенности. 

Но даже если вы предусмотрели все перечисленное, есть еще одно препятствие, которое касается лиц военнообязанных. С военными билетами у нас есть и мужчины, и женщины ряда профессий.

Им, перед тем как выписаться, нужно встать на учет в военкомате по новому месту жительства. И вот тут, предположим, что вам удалось уговорить нотариуса дать доверенность, разрешающую кому-то поставить вас на учет в военкомат, но военкомат все равно не сделает этого без личного присутствия.

Думаю, поэтому количество продаж недвижимости по генеральным доверенностям не увеличилось. Мне кажется, все, кто хотел и мог, уже продали.

Легче всего продать квартиру, в которой на данный момент никто не прописан, и при этом есть доверенность, выданная на территории РБ. Там проблем не будет.

Но если я вижу какие-то непонятные варианты, там, купля-продажа от отца к сыну или что-то подобное, всегда предупреждаю людей. Не с целью, чтобы им усложнить жизнь, а чтобы предостеречь их и обезопасить будущего клиента.

«Россияне сказали «у вас все-таки спокойнее»

— Эксперты говорят о том, что возросшие доходы беларусы в стране спешат вложить в недвижимость.

— Весь этот год был сумасшедшим по сделкам в Минске — от полутора до двух тысяч в месяц. По моим ощущениям, примерно 40% из них совершались за счет кредитных средств.

Кредиты действительно почти весь год были доступными — до 15%. Поэтому люди их брали и покупали квартиры. И почти весь год количество продаж было рекордным. 

Но два месяца назад рынок стали охлаждать, ставки подняли, сейчас они больше 17%. Это остановило часть желающих. Поэтому в ноябре количество сделок упало процентов на 15. Но пока это еще не болевой порог. То есть продаж все равно много.

Их станет значительно меньше, когда ставка приблизится вплотную к 20%.

— Раньше самыми ходовыми были «однушки». Изменились ли предпочтения?

— Изменилось то, что раньше кто-то хотел квартиру с ремонтом, а кто-то, наоборот, хотел сам делать под себя, а сейчас почти все хотят квартиру с хорошим ремонтом, чтобы заехать и сразу жить.

Потому что ремонты стали гораздо более дорогими. В остальном все по-прежнему. В первую очередь продается недвижимость, оцененная по реальной цене.

Это значит, если по результатам последних сделок такая квартира в среднем стоит 70 тысяч, то в диапазоне 68-72 тысяч она и продастся. Если же продавец за такую квартиру захочет 80 тысяч, она будет висеть.

В целом стоимость квартир в Минске выросла примерно на 10-15%. За 50 тысяч долларов уже с трудом купишь даже «бабушатник». По последним данным, средняя цена метра в столице была чуть больше 1600 долларов.

Но это, конечно, очень условно. Все зависит и от дома, и от района. Допустим, в доме до 10 лет однокомнатная квартира с хорошим ремонтом стоит от 80 тыс. долларов, трехкомнатная около 100 м в таком же доме и с хорошим ремонтом — от 150 тыс. долларов и выше. 

Вообще однокомнатные квартиры сейчас продаются по цене от 48 тысяч. Предел не могу указать, потому что продаются и за сто тысяч, и больше. Двухкомнатные стоят от 60 тысяч, трехкомнатную, «убитую», можно найти за 75 тысяч.

Адекватные ли это цены для Минска? Если по ним квартиры продаются в течение месяца-двух, значит, адекватные. Если квартира стоит полгода без просмотров, значит, цена неадекватная.

Работа с возражениями по цене — обычная для всех риелторов. Мне приходилось общаться с коллегами из других стран, и везде одно и то же: сначала пробуем сами, потом идем к риелтору и завышаем цену, потом «висим», наконец, начинаем слушать риелтора и за месяц продаем.

— Стало ли больше сделок с очень дорогой недвижимостью?

— Время от времени происходят сделки стоимостью 700-1500 тыс. долларов. Но, как и в любой стране со схожим уровнем средних цен на недвижимость, такие объекты продаются редко. 

— Россияне по-прежнему не интересуются нашей недвижимостью?

— По-прежнему сделки единичные. После войны у меня было несколько сделок с людьми, которые целенаправленно уехали из России куда смогли. На вопрос, почему к нам, они тогда сказали «у вас все-таки спокойнее».

Не знаю, откуда берутся эти мифы о том, что россияне скупили всю Беларусь. И вообще никакие иностранцы не скупают у нас недвижимость. Мы же не Эмираты.